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险资房企相互涉足 跨界融合加速企业发展

2015-12-16 11:13 · 中国证券报 ·     阅读:
摘要近期,远洋地产、万科A、金融街(000402)等公司频遭险资举牌。
        2015年以来,随着利好政策刺激、房地产市场回暖,险资入股房企脚步明显加快。保监会数据显示,2015年1-10月,保险行业总资产达11.83万亿元,较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看,将有3.55万亿资金可用于房地产投资。业内人士分析指出,大规模保险资金进入房地产行业,不仅推动资本和实业跨界融合,房地产市场格局也将发生深刻变化。
  险资扫货地产股
  金融街日前公告称,收到和谐健康保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司的通知,截至12月10日,和谐保险通过“和谐健康保险股份有限公司-万能产品”账户购买公司普通股股票累计达到4.75亿股,占公司总股本的15.88%。截至12月10日,安邦人寿通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合”账户购买公司普通股股票累计达到2.73以股,占公司总股本的9.12%。截至12月10日,和谐保险和安邦人寿合计持有公司约25%股份。
  实际上,近期获得险资青睐的房企并非只有金融街。根据万科A披露,截至12月4日,深圳市钜盛华股份有限公司通过资管计划集中竞价交易买入公司4.969%股份。本次权益变动后,钜盛华及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司合计持有万科A股份20.008%,为公司第一大股东。
  继钜盛华之后,万科A又遭到安邦保险举牌。截至12月7日,安邦人寿购买万科A股份2.58%;安邦财产保险股份有限公司购买万科A股份1.38%;和谐保险购买万科A股份0.80%;安邦养老购买万科A股份0.24%。4家保险公司合计持有万科A的5.0000005%股份。
  根据公开资料,安邦人寿、安邦财险、和谐保险及安邦养老均为安邦保险集团股份有限旗下公司。四家保险公司未签订一致行动协议或达成一致行动意向,但因存在的关联关系构成一致行动人。
  除了万科A之外,安邦保险还增持了远洋地产股份。12月7日,远洋地产公告称,公司原第二大股东南丰集团于12月4日卖出的20.5股份被Anbang Insurance Group Co., Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co., Ltd购得。二者为安邦保险集团及其投资企业。交易完成后,中国人寿仍为远洋地产第一大股东,持股29.3%,而安邦保险持股20.5%成为新晋的第二大股东。远洋地产的前两大股东被两大险资占据。
  房地产配置仍有增加空间
  根据Wind资讯统计,按照申万行业分类,目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家,占比超过15%。中国指数研究院分析师指出:“保险资金投资海内外房地产企业的宏观环境不断放松,是推动险资进军地产行业的一个因素。”一直以来,保险资金进入房地产行业需要国家政策的许可。2009年新《保险法》增加了投资不动产领域,便于保险资金投资房地产。2012年,政府允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%。2014年,保监会将这一比例上调至30%。海外方面,外汇管制的放松及审批流程简化,也为险资布局海外地产创造了良好的条件。
  “另外,保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益促使其入股房地产企业,以提高资金使用效率、优化投资收益。”该分析师指出。数据显示,2015年1-10月,保险行业原保险保费收入超过2万亿元,行业总资产突破11万亿元,保险资金运用余额高达10.6万亿元。但长期以来,我国保险资金投资渠道受限,保险公司大量资金投入到了银行存款、债券、基金等,保险资金投资回报率不高。而房地产行业投资金额大、投资期限长、收益稳定的特点与我国保险资金使用时间长、规模大、现金流稳定的特性相匹配。
  业内人士表示,房地产行业未来的政策预期,是险资频频举牌房企的另一个重要因素。近来央行多次降息降准,中央继续强调去库存战略,为楼市释放新一轮政策信号。同时,住房公积金管理条例修订稿出台征求意见,公积金提取范围将更广泛,楼市信心得到进一步提振。12月14日,中央提出要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。接受中国证券报记者采访的多位业内人士认为,未来国家还将会出台更多利好政策,加快房地产去库存。
  在华泰证券(601688)分析师谢皓宇看来,中国保险业目前40%左右的银行存款配置需要进行重新配置。“按照房地产开发周期3年来测算,3年期定期存款的总利润回报是2.75%,房地产的利润率平均为15%。即便是考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率,但仍然处在较低水平,房地产的配置比重有增加的空间。”
  推进跨界融合
  随着保险资金参与房地产投资日益成熟,保险企业利用自身优势,开始与地产公司合作开发房地产项目。平安集团近年来频繁在房地产领域布局,从拿地、入股优质项目、参与地产股权投资到互联网金融及物流地产,通过旗下众多子公司,平安组建了庞大的地产业务板块。2015年前10月,平安在北京、上海、天津、杭州等城市,以个体和联合形式连续竞拍约14块土地,涉及土地出让金额477亿元。近日,平安集团联手绿城中国和中交集团以57亿竞得北京市门头沟永定镇项目,继续扩大和地产公司在房地产项目开发领域的合作。
  保险企业拿地后,除了开发办公楼和商业,养老产业也成为其突出的业务类型。如泰康人寿在北京、海南等地建设养老社区,中国人寿在苏州建设养老社区等。
  在险资大规模入股房地产行业进行长期投资后,房企也看到了险资在金融领域的固有优势,开始逆向发力保险行业来布局金融平台,拓展多元化金融服务体系。今年以来,泰禾集团(000732)、阳光城(000671)、新华联(000620)、泛海控股(000046)、中天城投(000540)等上市房企宣布设立保险公司。地产上市公司通过设立保险公司在获得保险牌照的同时也可取得廉价、稳定的现金流。
  上述中国指数研究院分析师表示,险资将对房地产企业产生较大影响。“一方面,险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其他资源,形成资金优势。另一方面,保险企业进入地产行业也有利于推动房企轻资产转型,由险企负责资金与土地的提供,地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面,摆脱原有全产业链模式。最后,保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业有较强的借鉴作用。”
 

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