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险资斥资超百亿元投资公募REITs 期待提升项目发行和扩募节奏

2022-11-22 17:25 · 上海证券报 ·     阅读:
摘要  保险资金参与公募REITs(不动产投资信托基金)已满一周年。目前,行业已斥资超百亿元获得22只公募REITs配售份额。  上海证券报记者了...
  保险资金参与公募REITs(不动产投资信托基金)已满一周年。目前,行业已斥资超百亿元获得22只公募REITs配售份额。
 
  上海证券报记者了解到,在公募REITs投资过程中,保险资金依旧秉持稳健投资风格,通过公募REITs底层资产的内部收益率、现金分派率等指标进行投资评判。此外,对于监管部门近期提出的扩大公募REITs产品试点,险资机构参与热情高涨,翘首以盼新项目快速落地。
 
  投入资金逾百亿元
 
  去年11月,银保监会允许保险资金投资公募REITs。一年以来,在权益市场和债券市场大幅波动的背景下,收益稳健的公募REITs相对优势凸显,受到险资的青睐。
 
  东方财富(17.930, 0.13, 0.73%)Choice数据显示,截至11月17日,已有23只公募REITs产品获批发行,其中22只产品的获配机构出现险资身影,险资机构通过战略配售和网下配售合计配售金额约110亿元,占总募资金额约16%。
 
  在二级市场交易中,险资参与热情也很高,为公募REITs产品交易注入了流动性。
 
  从参与的保险机构来看,资金量大的保险机构获配份额较多,中国人寿(32.760, 1.39, 4.43%)、平安人寿、泰康人寿、新华人寿等机构获得10只以上公募REITs的配售份额。此外,作为保险资金重要的综合性投资平台,中国保险投资基金也积极参与公募REITs投资,获得11只公募REITs的配售份额。
 
  “险资一直在参与公募REITs投资。”上海一家大型保险资管公司固收部负责人告诉记者,险资追求绝对收益,既要把握权益和固定收益类投资机会,也要发掘另类投资机会,分散风险并增厚收益。公募REITs属于长久期资产,且与其他大类资产回报的相关性较弱,非常符合险资的投资偏好,也能较好缓解险资目前的资产负债错配压力。
 
  公募REITs在我国尚处于初期探索阶段,险资在积极参与的同时,要对项目保持专业评估、审慎参与的态度,秉持长期投资、价值投资、稳健投资的投资理念。
 
  生命资产相关负责人表示,在具体标的上,结合目前公募REITs上市以单一资产或少量资产组成的资产包为主的特点,公司相对更加关注底层资产的内部收益率、现金分派率等指标。同时,在底层资产选择上,偏好政策支持、行业景气,且资产现金流稳定、期限较长的公募REITs。
 
  期待发行更多产品
 
  “现在机构都期待有更多公募REITs产品发行。”上述固收部负责人告诉记者,由于已经发行交易的公募REITs产品数量较少,整体规模不大,公募REITs投资在保险资金中占比仍然较少。
 
  生命资产相关负责人认为,公募REITs上市项目较少,明显供不应求,难以匹配手握巨资的险资投资需求。未来,可以在严格把关项目质量的前提下,适当提升项目发行与扩募节奏。
 
  险资对公募REITs产品扩募如此期待,主要是因为其良好的收益表现。东财Choice数据显示,在最近的250个交易日内,11只公募REITs产品二级市场的平均收益率为12.42%,跑赢了上证指数。
 
  为响应市场对于公募REITs的投资热情。近期,证监会相关部门负责人透露,将推动更多优质项目发行上市,进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域,年内新能源项目有望落地。
 
  有业内人士认为,险资之所以如此期待新REITs产品发行,主要是其在公募REITs投资中具有优势。由于险资机构自身有着完善的投研体系,并且长期投资国家经济发展重要领域,对新型基础设施领域有着较深入的研究,可以高效分析公募REITs新项目的价值和风险,并迅速投入资金参与。
 
  估值定价等难题待解
 
  在险资人士看来,未来公募REITs发展空间巨大,险资投入的资金会越来越多,但是在产品流动性、估值定价、风险管理等方面仍存挑战。
 
  生命资产相关负责人表示,随着底层资产类型的丰富,如何对各类资产进行合理估值将成为关键因素,可以在发行环节进行更充分的信息披露与沟通。另外,公募REITs的风险资本占用依然较高,一定程度影响险资的投资意愿。建议针对公募REITs底层资产的特性,给予进一步优惠政策。
 
  可用作估值的数据匮乏也是影响公募REITs产品估值定价的重要因素之一。上述固收部负责人说:“现在上市交易的公募REITs产品少,能够获取的公开数据不足,估值模型很难对产品进行估值定价。”
 
  此外,东吴证券(6.820, -0.03, -0.44%)非银研究团队认为,险资机构应当加强主动管理能力,根据规定对投资的公募REITs持有项目进行全面分析评估,并穿透纳入不动产资产投资比例,定期评估投资风险,这考验着险资的主动管理能力。
 

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