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平安、泰康、太保等不动产项目有了新进展

2021-10-13 09:56 · 佳恒集团 · 房掌柜     阅读:
摘要 近段时间以来,保险资金在地产领域频现大单,比如平安人寿投资上海人广、上海长宁、北京、杭州、成都、宁波来福士项目;和谐健康投资...
       近段时间以来,保险资金在地产领域频现“大单”,比如平安人寿投资上海人广、上海长宁、北京、杭州、成都、宁波来福士项目;和谐健康投资北京SK大厦项目等。

       整体而言,普华永道中国金融行业管理咨询合伙人周瑾对21世纪经济报道保险课题组表示,总体而言,中国房地产行业的融资需求普遍旺盛,不动产类的投资产品回报率也是可观的,因此保险公司在寻求高回报投资标的时,不动产是优先考虑的资产类型。此外,房地产项目一般具有回报期长现金流稳定等特点,比较符合保险资金投资的需求,因此保险公司普遍也重视利用不动产投资来匹配负债。

       不过,周瑾强调,一方面,房地产是国家政策重点调控的行业,中央政策也致力于控制房价的非理性上涨,但另一方面,优质的房地产又是稀缺资源,需求具备一定的刚性,因此尽管房地产行业存在一定的结构性风险,但同时也存在很多的投资机会。就保险资金投资不动产而言,保险公司应该顺应国家的政策导向,优选投资标的,做好项目尽调工作,落实风险缓释措施,设定黑白名单,谨慎选择开发商和运营商,并做好投后管理,密切关注项目的建设与运营情况。

       6家保险公司发布大额未上市股权和大额不动产投资信息

       21世纪经济报道保险课题组梳理中国保险行业协会保险公司大额未上市股权和大额不动产投资信息披露发现,今年以来,平安人寿、泰康人寿、太平洋人寿、和谐健康、建信人寿等保险公司均发布了相关公告(以信息披露时间计,包括协议签署阶段和实际出资阶段)。

       具体而言,6月28日,凯德集团与平安人寿签署合作协议,向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。据了解,该资产组合的总资产价值为467亿元,平安人寿总投资额不超过330亿元,该交易预计于2021年三季度完成。

       除此之外,还包括平安香港总部大楼、重大股权投资新方正集团股权项目、《北大方正集团管理人与珠海华发集团、平安人寿、深圳深超科技投资公司与北大方正集团、北大方正信息产业集团、北大医疗产业集团、北大资源集团、方正产业控股之重整投资协议》、北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目等。

       今年2月,中国平安首席投资官陈德贤在接受21世纪经济报道记者采访时表示,不动产项目投资期限长,租金收益相对稳定,能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性,因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。尽管近期出台了房地产相关新规,银行集中度管控、开发商三条红线,短期对行业是有挑战的,但有稳定租金收入的商业物业,对保险资金来说是较好的配置资产,可以匹配保单的长期负债。中国平安的负债平均在20年以上,不动产是合适的资产标的。除成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产外,公租房、康养、人才房等新型不动产这些都是未来考虑的选择。中国平安现在持有的物业,占总保险资金规模2%,租金回报率达到7%,每年为保险资金提供约42亿元的租金收入。

        泰康人寿则发布了泰康集团大厦项目、投资英国欣克利角C核电项目、投资北京燕园养老社区项目、投资泰康拜博项目。例如,2020年12月,泰康人寿签署增资协议,增资40亿元用于投资北京燕园养老社区不动产项目,投资成本61.7亿元,投资余额为53.2亿元。

       太平洋人寿上海太平洋新天地商业中心;和谐健康投资SK大厦项目;建信人寿上海黄浦区董家渡金融商业中心(绿地外滩中心)4幢办公楼项目等亦都是大手笔。例如,和谐健康出资约90.6亿元,收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权,从而持有北京SK大厦。

       2010年,原保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,明确保险公司可以投资基础设施类不动产、基础设施类不动产及不动产相关融产品,放开保险不动产投资。但保险资采债权、股权或者物权式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养、医疗、汽服务等不动产性不动产。

       例如,商业不动产资产具有投资金额高、投资回报周期长等特点,般需要期运营和积累才能逐步释放价值,需要引久期长、能够穿越周期的资,保险资金配置商业不动产资产,在获取长期稳定期间收益的同时,还可以获得物业增值带来的收益。

       周瑾指出,不动产投资产品可以体现为股权、债权或物权特性,形式上可能是市场风险或信用风险,但实质上还是作为底层资产的不动产标的收益风险或价格波动风险。因此,保险资金在不动产投资选择上,会针对不动产项目的性质、区位、开发商和运营商等因素做充分评估,并分析其现金流特性和还款来源。

       21世纪经济报道保险课题组根据同花顺数据统计,截至报告期2021年3月31日,A股市场房地产板块124家上市公司中,前十大流通股东中共有13家出现保险资金身影。

       以平安人寿为例,其持有华夏幸福25.18%的股权(第二大股东)、持有碧桂园8.84%的股权(第二大股东)、持有旭辉控股6.63%(第三大股东)和中国金茂14.03%的股权(第二大股东)。

        此外,截至报告期2021年3月31日,富德生命人寿持有金地集团29.83%股权;大家人寿持有金地集团20.43%股权;国寿股份持有万科1.28%股权;新华人寿持有中国金茂8.47%股权,泰康人寿持有保利地产6.22%股权、阳光城8.62%股权,等等。

        事实上,长期股权投资和权益资产中具有高投资回报率与高分红的蓝筹股,始终是保险公司配置的重点,房地产板块即是其中之一。例如,从分红比例看,主流房地产公司在2015-2019年的平均分红比例为36%,在业绩增速确定的情况下,稳定的分红率决定了更高的股息率,这对于保险资金等长期资金自然具有一定的吸引力,可以提高收益率。

        山西证券研报显示,截至2021年6月11日,地产板块动态PE为8.1倍,估值仅高于银行板块;纵向来看,目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。行业“房住不炒”调控总基调保持不变,受“三条红线”限制,降杠杆趋势将会延续,但行业资金面总体健康。“较低的估值和较高的业绩确定性,行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。”

        光大证券研报指出,自2020年下半年起,为防止较为充裕的流动性涌入房地产市场,监管层出台了一系列精准调控措施,包括试点房企“三道红线”负债管理,银行业金融机构房地产贷款集中度管理,重点城市集中供地等。政策高压和精准调控下,AH 地产板块表现存在一定差异,2021 年初至今300地产指数跑输沪深300约13.10个pct,2021年初至今恒生地产指数跑赢恒生指数约6.4个 pct。

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