嗨,欢迎光临保险投资网! 设为首页  |  加入收藏  |  网站地图  |  微信  |  APP
  • 新闻
  • 产品
  • 机构
  • 专栏
  • 报告
  • 活动
热门搜索 : 金融产品 新三板 保险投资 保监会
当前页面:保险投资网 > 专栏文章列表 > 管清友:2021楼市政策微调的三个信号

管清友:2021楼市政策微调的三个信号

2021-10-12 22:26 · 专家:管清友   来源:新浪专栏   阅读:71
       今年“三道红线”规范房企融资,“两道红线”集中管理房贷, 新房严格限价,二手房实行价格指导,楼市调控持续升级,地产逻辑全面重塑,住有所居成为主旋律。在这样的背景下,楼市加速出清,回归居住本源,不少战略预判失误的房企艰难挣扎,迎来了前所未有的考验。特别是恒大风险暴露后,地产开发商的日子更不好过,近期房市场可谓是风云变幻,重磅政策轮番来袭。昨天哈尔滨出台“十六条”稳定楼市,打响救市第一枪,作为全国首个发布全面利好的省会城市,释放出极强的政策信号,值得深思。为此,我们帮大家厘清楼市底层逻辑、解读近期重磅热点,并给出未来趋势研判。

  虽然居民资产正在大腾挪,加速从地产转向金融资产,特别是地产逻辑发生变化后,投资属性逐渐弱化。但地产还有居住属性,在刚需和改善的真实居住需求并未完全得到满足的大环境下,作为生活必需品,地产还是保有较高的关注度。

  回归居住属性后,历史不会简单的重复,地产的分析框架也发生了明显的变化,以前房价“短期看政策、中期看政策、长期还看政策”,现在并不完全适用,供需基本面重回主导,政策的效果也要区分来看。对于住房还明显供不应求的核心城市,当政策宽松的时候,需求大概率会改善。价格永远是用边际来定价的,不管房价长期的终点在哪,短期之内政策还是很好的预测信号;但是对于住房供过于求的很多地方而言,政策已经没那么重要了,只能延缓节奏,并不会改变大势。该跌的地方放松之后还会跌,只不过可能跌的慢一些。

  最近楼市政策层出不穷:央行例会12年来首提“房地产”,提出“两个维护”,引导楼市健康平稳发展,支持合理的住房消费,微调已经开始;多地房贷利率下调,银行放款提速,部分地区房贷政策松动,拐点初现;哈尔滨多部门联合出台十六条稳楼市,缓解房企流动资金压力,提升购房需求,打响救市第一枪。特别是近期通胀加速蔓延,新一轮涨价潮已经到来,建材行业全线涨价,原材料价格上涨向建造装修终端扩散,成本抬升加剧房价上涨的担忧。

  但目前来看,不管是央行的罕见表态,还是各地的政策放松,主要还是局部小招为主,并没有降低首付比例、下调按揭利率等全面大招。央行首提“房地产”,主要是为了保障首套刚需和二套改善的正常住房消费需求,保障合理的住房消费权益。在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上,对首套刚需提供差异化信贷支持,最多是结构性的微调纠偏,整体地产信贷政策很难有明显的松动。广州、佛山、苏州等地开始下调房贷利率,主要是前期房贷利率涨幅较大,处于高位,更多是纠偏优化,避免误伤刚需,按揭贷款还是要满足首付来源合规、具备房贷申请资格、银行流水两倍覆盖贷款等基本要求。哈尔滨虽然做出了很多努力:一方面,通过降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本,为房企减负;另一方面,通过加大人才和新市民购房补贴力度、放宽二手房公积金贷款期限、降低公积金贷款申领门槛、降低公寓居住成本,合理引导刚需释放。但也只是为了部分地区稳定市场,在房住不炒的框架里小幅腾挪,并未全面放松。建材价格上涨引发房价上涨的担忧,有些过度反应,我们不能低估政府调控楼市的决心,房住不炒不是一句空话。更重要的是,价格本质是由供需决定的,不是由成本决定的,更何况装修在房价中的成本占比并没有那么高。

  虽然目前经济下行压力加大,但高层多次重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产政策难有全局性宽松,最多会有些差异化的边际宽松,刚需可以把握好信号择机入市。未来房价分化会进一步加剧,核心城市、核心地段稍好点也不一定能跑赢通胀,收缩城市难逃下跌的命运,投资性价比会越来越低,不建议过多配置。以下是我们对未来房地产市场的几点判断:

  01

  地产逻辑:房住不炒是主基调,住有所居是目标,地产加速去金融化

  供给端“三道红线”规范房企融资,需求端“两道红线”集中管理房贷, 新房实行严格限价,二手房落实价格指导,楼市调控持续升级,地产加速去金融化,标志着高杠杆、高负债、高周转的地产模式宣告终结,地产从金融业转为制造业,房产的金融属性被削弱,房价以稳为主,地产投机炒作的口子基本被堵死,炒房性价比急剧下降,回归居住本源,供需成为主导因素。

  02

  地产政策:精准施策,差异化调控

  前提还是保障政策连续性,稳定楼市,支持刚需。

  大体可分为三类:

  第一类是一线城市,如北上广深市场基础好,需求旺盛,不会出现大放松,因为一旦政策稍微松动就可能出现大幅反弹。

  第二类是新一线为代表的热点城市,如南京、苏州、杭州等。这类城市市场基础较好,对政策的敏感度也相对高,可能会有一些鼓励刚需的小招,谨慎宽松,如降低落户门槛变相放松限购、放开限价、降低预售门槛、提高公积金贷款额度、取消限售、降低税费等。

  第三类是三四线城市,市场基础较差,普遍面临人口流出,需求萎缩的问题,就算是全面放松也无济于事。哈尔滨原本就没有限购、最低首付比例仅为20%,已经是全国最低水平,主流是三成,仅有8个城市只有两成,但房地产市场持续低迷,供过于求,库存积压,这次算是全面松绑,还增加了购房补贴,预计其他压力较大的三四线城市也会效仿,短期可能有托底效果,但持续性可能不强。

  03

  房贷利率:以稳为主,差异化信贷保障刚需,最严最紧的时期已经过去

  今年以来,多地房贷利率上行,银行房贷额度不足,放款周期变长。央行例会首提房地产后,要求“维护住房消费者合法权益”,部分地区房贷利率下调,银行放款提速,刚需迎来了久违的好消息。预计房贷政策最严最紧的时期已经过去,一刀切收紧房贷政策误伤刚需的行为将会逐渐纠偏,尽量保障刚需和刚改的正常住房消费需求,但在美联储Taper渐近、通胀高企的大环境下,房贷也很难有明显的下行,近期下调的都是前期涨幅较大的区域。

  04

  房价走势:核心城市相对平稳,三四线有回调风险

  未来房价的一大特点是结构分化,而且会越来越明显。目前房地产已经不存在全国房价大幅同步上涨的基础,进入到城镇化后半期后,人口将持续向核心大城市、都市圈聚集,从而为房价提供支撑。预计一线、新一线等核心城市会相对平稳,非核心城市要警惕风险。需要强调的是,房住不炒仍是主基调,虽然核心城市有长期价值,但收益已远不及从前,稍微好点的情况也才能勉强跑赢通胀。

  05

  时机选择:对于刚需,热点城市热点楼盘的新房应尽快上车,二手房还可以再观望下

  未来房地产调控会呈现全面化、精准化、常态化的特点,特别是热点城市调控政策“多点开花”,不留死角,很难逆转。刚需应尽快适应,热点楼盘的新房争取尽早上车,要不后面难度越来越大。二手房则因为指导价的调控效果才开始显现,还有调整空间,可以再观望挑选下。

  06

  区域选择:核心城市、核心地段是首选

  核心城市的几个要素,一是城市群中的核心城市,二是人口持续净流入,三是经济发展基础良好,四是具有某种稀缺价值,目前我们看好的是一线、新一线城市。核心地段,需要兼顾地铁交通、商场超市、公园等生活硬件配套和医疗健康等人文软件配套。即使是楼市下行期,好地段的房产也会更抗跌。
我来说两句已有0条评论

    登录 | 注册 需要登录才可发布评论
业界专家 更多>>
  • 王家春
  • 熊晓辉
  • 陈世渊
  • 管清友
  • 左小蕾
  • 沈南鹏
  • 徐新
  • 程晓明
  • 丁文韬
关于我们 | 服务介绍 | 公司动态 | 隐私与用户政策 | 诚聘英才 | 广告服务 | 友情链接 | 联系我们
网站备案许可证号:沪ICP备15038175号
Copyright©2015 保险投资网 All Rights Reserved